¿Qué contrato firmo en la venta de mi casa?
¿Qué contrato firmo en la venta de mi casa? En muchas ocasiones, me encuentro a compradores y vendedores que han comprado y vendido por su cuenta particularmente y se acercan a la agencia haciendo una serie de preguntas o bien mostrándome el contrato firmado, con las dudas que le crea ese documento cuando proceden a vender una vivienda en Murcia.
El firmar un contrato de compraventa es la opción que recomiendo, otras opciones son caminos con cierto riesgo basado en promesas de compra. Este contrato es una forma de comprometernos por escrito y dejar claros los términos de la venta, no sea que en la notaria empecemos con el “ yo dije que…” Ah ” y yo eso no era lo que entendí……”.
Hay diferentes tipos de contrato para formalizar un acuerdo entre comprador y vendedor: El llamado popularmente arras que pueden ser: Penales, penitenciales , confirnatorias o contrato con opción de compra cada uno tiene su derechos y obligaciones en su totalidad parecidos pero con algunos importantes matices.
Yo a mis clientes vendedores de Murcia les recomiendo firmar un contrato de compraventa con pacto de arras o señal , dado que las partes que lo firman se comprometen a firmar la escritura posterior de compraventa en notaria, este tipo de contratos privados es aquel por el que las partes pactan la reserva de la compraventa de la vivienda(estudios, pisos, chalets, áticos, apartamentos, dúplex, terrenos), entregándose como prueba del compromiso una cantidad de dinero en concepto de arras o señal.
A continuación paso a explicarte los tipos de contratos de Arras o señal que suelen utilizarse en Murcia a la hora de vender una propiedad:
- Arras penitenciales
El comprador y el vendedor pactan que en caso de no formalizarse la escritura en notaria:
*Si es por causa imputable al comprador, éste perderá lo entregado en concepto de pena.
* Si es por causa imputable al propietario, éste deberá pagar al comprador el doble de la cantidad entregada por éste en concepto de pena.
Que expone “ Si hubiesen intervenido arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato, si es por causa imputable al comprador a perderla y al vendedor a devolverla por su doble importe.
La cantidad entregada por el comprador al vendedor en concepto de arras, es un pago a cuenta del precio, por lo que en caso de formalizarse al escritura en notaria se descontara del precio de compra.
Este contrato se lo aconsejo a mis clientes por el hecho de la posibilidad de desligarse y no formalizar la escritura de compraventa, en cuyo caso se deberán asumir las consecuencias de las arras (pérdida de las arras o devolución duplicada según los casos).
Esta modalidad de arras es la más utilizada y esta regulada por el articulo 1454 del código civil.
- Arras penales
Este tipo de arras o señal tienen la misma función que las arras penitenciales formando parte del pago total de la vivienda y descontándose del precio final pero con la particularidad de que las partes pueden exigir la formalización de la escritura en notaria. En el contrato de compraventa debe constar expresamente que se trata de este tipo de arras.
Estas arras están amparadas en el articulo 1152 y 1153 del código civil.
- Arras confirmatorias
Este tipo de arras o señal tienen la misma función que las arras penitenciales o penales formando parte del pago total de la vivienda y descontándose del precio final pero con la particularidad de que no existe la posibilidad de resolver la obligación contraída. Es decir la escritura de compraventa se realizara obligatoriamente. En el contrato de compraventa debe constar expresamente que se trata de este tipo de arras.
Esta Arras o señal esta reguladas por el articulo 1124 del código civil.
- Contrato con opción de compra
Este contrato es un acuerdo en virtud del cual una parte (Propietario) concede el derecho a otra (comprador) la facultad exclusiva de decidir la celebración de un contrato de compraventa. Se pude definir como un contrato distinto al contrato típico de compraventa, en este tipo de señal la exigencia del cumplimiento la tendría tan solo una de las partes, la titular del derecho de opción y siempre que la lleve a cabo en el plazo establecido. Se trata de un contrato atípico, no recogido en la ley,aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
Ahora paso a detallarte los elementos que deben formar parte de un contrato de arras o señal:
- Identificación de las partes.
- Identificación del objeto del contrato (inmueble).
- Cuantía de las arras o señal y forma de entrega.
- Tipo de arras o señal y consecuencias según el tipo.
- Condiciones de la futura compraventa (Notario, pago de gastos de la compraventa, pago de impuestos etcétera).
- Domicilio para notificaciones entre las partes.
- Fuero o tribunal competente para el caso en que existan discrepancias entre las partes.
- En algunos casos se puede regular la posibilidad de cesión del contrato por parte del comprador, que puede ser útil para el caso en que le interesa firmar las arras como persona física y posteriormente firmar el contrato de compraventa como una sociedad.
Con todo lo que te cuento en este post espero te sea de gran ayuda para en el caso de que compres o vendas tu vivienda.
Escrito por Juan Francisco Valera Cánovas:
