Las medidas como tal a mi juicio no creo que tengan impacto alguno en la mejora del acceso al alquiler, por el aumento del número de viviendas a través del aumento del parque público viviendas en alquiler o utilizar las viviendas del banco malo (Sareb) y forzar la subida de los precios del alquiler, todo lo contrario.
- Finaliza el IPC como índice de referencia y se fija un nuevo tope en la renovación de contratos del alquiler vigentes.
Por un lado, proseguirá el tope a la subida en la renovación de los contratos de arrendamiento en vigor durante 2023, que seguirá siendo del 2% hasta el 31 de diciembre. Subirá al 3% durante todo 2024, y a partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler. Actualmente la subida no podrar superar un 3% en el caso de grandes tenedores y el IPC en el caso del resto.
2. Se considera zona tensionada, solo con cumplir una de estas dos condiciones: que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona (más gastos y suministros) o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos cinco años.
- Nueva vivienda de alquiler en una zona tensionada.
En el caso de que una vivienda se arriende por primera vez. Si ese piso no ha estado alquilado en los últimos cinco años, se le aplicarán los límites que aplique el índice de referencia de precios.
Una zona podra declararse tensionada cuando el coste de alquiler o la hipoteca mas los gastos de suministros superen el 30% de los ingresos medios de las familias de esa zona.
4. El propietario será el que pague los gastos y honorarios de la inmobiliaria producidos por el alquiler de un inmueble.
- Los contratos no podrán excluir la aplicación de la Ley de Vivienda.
No se podrán eliminar, las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que
contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. Y se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible que no estuvieran acordadas previamente.
- Desahucios
Se aplicará un sistema de arbitraje que “propicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario”. De no haber consenso, se concederá el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales. Se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de desahucio que aplazarán los procesos más de dos años.
Reflexiones mías ante esta ley:
- Las zonas con dificultad de acceso se quieren aliviar utilizando viviendas de la Sareb (el famoso banco malo que estamos pagando los españoles), las de este organismo no están adecuadas para poder alquilar, y en zonas donde sea difícil el acceso al alquiler y no haya suficientes del Sareb en número para esa demanda, ¿Cómo lo solucionamos?.
- Construir 183.000 viviendas.
¿En qué tiempo? 2, 3, 4 años y mientras tanto, cómo aliviamos la carencia de viviendas. ¿Con las del Sareb? (¿banco malo).
3. Cuidado cuando los políticos hablan de un parque de viviendas públicas para facilitar el acceso al alquiler, al final salen de nuestros bolsillos y cuando viene una crisis las arcas públicas bajan sus ingresos y vendemos esas viviendas a los fondos buitres para recoger dinero.
4. Tal vez provoque en determinadas zonas de estudiante y turísticas, el propietario de una vivienda, la destine al alquiler turístico o universitario, (debido a una mayor rotación de inquilinos) sacando un mayor rendimiento. Consecuencias menor número de viviendas para el alquiler, mayor subida de precios.
5. El propietario alquilará por su cuenta y riesgo al tener que pagar los honorarios de la agencia. Seguramente más impagos y demandas en los juzgados. El propietario por costumbre no tiene las herramientas, experiencia y conocimiento para alquilar.
6. El supuesto de vulnerabilidad economía del inquilino, endurecerá las condiciones económicas de acceso para un inquilino por miedo a los desahucios que aumentan el plazo en sus prorrogas y lanzamiento.
Escrito por Juan Francisco Valera
