Que debes saber al vender un piso comprado o heredado

Muchos propietarios vienen a mi oficina preguntándome por el  precio de venta de su casa y cuando les digo por donde puede oscilar la venta de su vivienda(nunca doy un precio exacto siempre doy una horquilla de precio por donde puede andar la venta),  me responden como norma general que en otras agencias le ha dicho un precio superior y dependiendo de las circunstancias les comento, si en las otras agencias le han explicado los beneficios fiscales a los que poder acogerse si cumplen unos requisitos que le pueden ahorrar miles de euros.

La mayoría por no decir la totalidad me dicen que no les han explicado. Conocimiento que carecen un gran número de inmobiliarias, por lo que al final la casa se vender por su precio de mercado no por el que les dicen las agencias y encima pagan por la tributación miles de euros por guiarse solo por el precio que les han dicho las otras agencias.

Yo como inmobiliario debo decir la verdad tanto en precio de venta como en los beneficios fiscales si los puede haber en la venta. Por lo que paso a explicar cómo puedes ahórrate miles de euros en la venta de tu propiedad y sorpresas en forma de disgustos que no sabías.

Cuando heredas o compras una vivienda puedes ahorrarte miles de euros en el incremento de patrimonio (Irpf), es muy importante conocer los aspectos fiscales de la venta.

Para empezar el incremento de patrimonio es la ganancia patrimonial que se produce en la venta, la diferencia entre el valor de adquisición en escritura cuando heredaste o compraste y el valor de transmisión en escritura cuando has vendido.

El valor de adquisición por herencia es la suma de los gastos de notaría, registro, abogado, plusvalía y el impuesto de sucesiones. Si es por compra la suma de los gastos de notaría, Inmobiliaria si ha sido a través de ellos, el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) y el registro.

En el valor de trasmisión los gastos que computan son los de intermediación si se hace a través de inmobiliaria, notaria, gestoría, registro y plusvalía.

Al vender, si hay ganancia patrimonial (incremento de patrimonio) se debe tributar ese beneficio en la declaración de la renta (irpf). Que se liquida en los meses de abril hasta el 30 de junio del siguiente año a la venta.

*Si hay ganancia patrimonial existe tres supuestos:

1. Si el beneficio ha sido hasta los 6000€, se tributa por un 19%.
2. Si el beneficio ha sido hasta 50.000€, se tributa por un 21%.
3. Si el beneficio ha sido superior a 50.000€, se tributa por un 23%.

* Supuestos para no pagar o reducir el pago del incremento de patrimonio en el IRPF.

1.  Si vendes tu vivienda habitual y hay ganancia patrimonial(beneficio) y la reinviertes en la compra de otra vivienda habitual o rehabilitación, no tendrás que pagar un € a hacienda quedaran exentas. La parte del beneficio de la venta que no se reinvierta en la compra deberás tributar en el IRPF. Tienes un periodo de 2 años para reinvertir la ganancia, en la compra de otra vivienda habitual.
2. Para personas mayores de 65 años. Estarán exentas de tributar las ganancias patrimoniales hasta un importe máximo de 240.000€. Si has tenido un mayor beneficio, deberás tributar el excedente de los 240.000€, pudendo reinvertir la ganancia patrimonial obtenida, en una renta vitalicia a tu favor que puedes formalizar en una entidad financiera como máximo a los 6 meses posteriores a la venta. (no tiene por qué ser vivienda habitual)
3.  Personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, conforme a la ley de promoción autónoma personal y atención a las personas en situación de dependencia. En la venta de vivienda habitual y compra de una posterior destinada a vivienda habitual.
4.  Por coeficientes de abatimiento para aquellos inmuebles adquiridos hasta el año 1994. Se aplican unos coeficientes reductores que hacen tu incremento de patrimonio (beneficio) el pago sea nulo o muy reducido. Con un máximo de beneficio de 400.000€. Si hay excedente habrá que tributarlo.

Te pongo un ejemplo, una persona Mayor de 65 años que ha vendido una vivienda heredada o comprada antes de 1994, y el beneficio ha sido de 650.000€, puedes destinar 240.000€ a una renta vitalicia a su nombre. Después hasta los 400.000€ aplicando los coeficientes de abatimiento y solo tributaria por los otros 10.000€.

Si tienes una vivienda a la venta puedes aprovecharte de estas exenciones fiscales. Si cumples algunos de estos supuestos.

Escrito Juan Francisco Valera

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